Mietrecht

Mietrecht: Kaution, Kündigung, Räumungsklage, Mieterhöhung

Das Rechtsanwaltsteam von LSV vertritt gewerbliche und private Mieter und Vermieter: Vermieter in ihrer Eigenschaft als Grundstückseigentümer oder Wohnungseigentümer. Immobiliengesellschaften und gewerblich tätige Verwalter bundesweit in allen mietrechtlichen Angelegenheiten, insbesondere im Bereich der Geschäftsraummiete. Die Rechtsanwälte von LSV verfügen über langjährige Erfahrungen auf diesem Rechtsgebiet. Wir begleiten unsere Mandanten bei der Verwaltung ihrer Immobilien im Rahmen langfristiger Beratungsmandate kontinuierlich und stets auf dem Stand der aktuellen Rechtsprechung.

Mietverträge und Vertragsgestaltung

Sehr häufig werden Wohnungsmietverträge nach verschiedenen Muster-Formularverträgen abgeschlossen. Bei Verwendung von Formularverträgen finden die gesetzlichen Vorschriften über die allgemeinen Geschäftsbedingungen Anwendung. Angesichts der sich ständig weiter entwickelnden Rechtsprechung besteht für den Vermieter hier das Risiko, dass bestimmte Klauseln, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch als wirksam galten, im konkreten Streitfall von den Gerichten bereits für unwirksam erklärt wurden (Stichwort: Klausel zu Renovierungsverpflichtungen und Schönheitsreparaturen).

Die vorgenannten Grundsätze der Allgemeinen Geschäftsbedingungen müssen bei individuell ausgehandelten Mietverträgen nicht unbedingt Beachtung finden. LSV berät Vermieter daher beim Aushandeln von Individualverträgen. Mieter berät LSV vor dem Abschluss eines Mietvertrages unter Verwendung von Formularverträgen zu allen Rechtsfragen und Klauseln nach aktuellem AGB-Recht.

Im Unterschied zum Wohnraumietrecht ist bei der Gestaltung von Mietverträgen über Gewerberaum die überwiegende Zahl der gesetzlichen Vorschriften abänderbar. Gleichwohl ist die Tendenz in der Rechtsprechung zu beobachten, den Schutz des Gewerberaummieters dem Mieterschutz von Wohnraumietverträgen anzunähern. LSV berät Sie daher umfassend beim Abschluss von Gewerberaummietverträgen. Bei größeren Gewerbeimmobilien beraten wir den Grundstückseigentümer über die weiteren in diesem Zusammenhang in Frage kommenden Verträge (Hausverwaltungsverträge, Wartungsverträge, Facility-Manager- und Property-Manager-Verträge, Tiefgaragen-Nutzungsverträge etc.).

Das bestehende Mietverhältnis

LSV berät und vertritt seine Mandanten bei folgenden Sachthemen:

  • der Erstellung und Prüfung von Betriebskostenabrechnungen unter Beachtung der gesetzlichen Fristen;
  • bei Mängeln an der Mietsache;
  • bei der Eingehung von Untermietverhältnissen;
  • wenn die Modernisierung von Mieträumen geplant ist;
  • bei Konflikten im laufenden Mietverhältnis;
  • bei Mietzahlungsschwierigkeiten und über bestehende Reaktionsmöglichkeiten, z.B. Ausübung des Vermieterpfandrechts;
  • bei Änderungen und Ergänzungen von Mietverträgen, insbesondere über die zu beachtenden Formerfordernisse;
  • beim Wechsel in der Person des Mieters (z.B. bei Tod) oder des Vermieters;
  • beim Formwechsel des gewerblichen Mieters – z.B. im Falle der Umwandlung des Handelsgeschäfts des Einzelkaufmanns in eine GmbH;
  • im Falle von Mieterhöhungen unter Beachtung der Formalien (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, z.B. Mietspiegel), vertraglich vorgesehenen Mieterhöhungen (Staffelmiet- und Indexmietvereinbarungen), bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen, bei der Veränderung von Betriebskosten und über die bestehenden Sonderkündigungsrechte des Mieters;
  • bei der Teilung von Grundstücken in Wohnungseigentum über mögliche Vorkaufsrechte des Mieters.

Darüber hinaus beraten die Rechtsanwälte von LSV auch Wohnungseigentümer im Hinblick auf ihre Rechte und Pflichten aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Mietrecht- und Wohnungseigentumsrecht sind teilweise gleichläufig (z.B. im Hinblick auf Betriebskosten), teilweise können die Interessen aber gegenläufig sein, so z.B. bei Modernisierungen oder wenn Mängel an der Mietsache bestehen, Mietminderungen drohen und der Mangel im Sonder- und/oder Gemeinschaftseigentum zu suchen ist. Jeweils abhängig vom konkreten Fall kann der Eigentümer den Mangel entweder selbst beseitigen oder muss die Mängelbeseitigung von der WEG-Gemeinschaft verlangen. LSV berät seine Mandanten umfassend, wie sie sich in solchen Situationen in den beiden Rechtsverhältnissen richtig verhalten.

Beendigung von Mietverhältnissen

Mietverträge werden entweder für eine bestimmte, auch längere Laufzeit (Gewerbemietverhältnisse) geschlossen oder sehr häufig auf unbefristete Dauer mit der Möglichkeit zur Kündigung unter Einhaltung bestimmter Fristen. Das Mietverhältnis kann aber auch im beiderseitigen Einvernehmen durch Mietaufhebungsvertrag beendet werden. LSV berät Vermieter und Mieter im Vorfeld einer beabsichtigten Beendigung des Mietverhältnisses über Rechte und Pflichten, die Gestaltung und die Regelungen eines Mietaufhebungsvertrages, über bestehende Kündigungsrechte und Sonderkündigungsrechte (z.B. durch den Mieter bei unberechtigter Verweigerung der Zustimmung zu einer Untervermietung seitens des Vermieters). Wir informieren unsere Mandanten über die besonderen Voraussetzungen einer Kündigung durch den Vermieter, z.B. bei der Wohnraumkündigung aus berechtigtem Interesse (z.B. Eigenbedarf), oder die Möglichkeiten einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (z.B. nach vorheriger Abmahnung oder bei Mietrückständen).

Die Abwicklung beendeter Mietverhältnisse und die Übergabe der Mietsache bereiten häufig Schwierigkeiten. Zum Beispiel gibt der Mieter die Mietsache nicht zurück oder verschwindet einfach. Oder aber es gibt Differenzen über Rückbauverpflichtungen des Mieters bzw. die Abgeltung der vom Mieter vorgenommenen baulichen Veränderungen, wenn der Vermieter diese übernehmen möchte. Außerdem kommt es hinsichtlich der Frage der ordnungsgemäßen Rückgabe zu Auseinandersetzungen zwischen den Beteiligten auf Grund unterschiedlicher Auffassungen über das Vorhandensein von Schäden oder den Umfang von Renovierungsverpflichtungen. (Hinweis: Diese Ansprüche unterliegen der kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten.) Schließlich ist nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Betriebskosten abzurechnen; dabei ergeben sich Rück- oder Nachzahlungen von Betriebskostenvorschüssen und es geht um die Rückgabe der Kaution und verrechenbare Gegenansprüche des Vermieters.

LSV vertritt Mieter und Vermieter in diesen Angelegenheiten außergerichtlich und gerichtlich, so in Mietzahlungsklagen – auch im Wege des Urkundenprozesses –, in einstweiligen Verfügungsverfahren oder bei Räumungsklagen; ebenso bei Streitigkeiten über die Höhe der Miete, z.B. weil Mietminderungsansprüche wegen Mängeln an der Mietsache geltend gemacht werden. Die erfahrenen Prozessanwälte von LSV führen diese gerichtlichen Verfahren für Sie unter Berücksichtigung der rechtlichen Besonderheiten des Mietrechts.

Mietrecht in der Insolvenz

Bei Anzeichen von Zahlungsschwierigkeiten ist es wichtig, in einem möglichst frühen Stadium anwaltlichen Rat einzuholen, um rechtzeitig die angemessenen Schritte einzuleiten und die Entstehung weiterer materieller Schäden zu minimieren.

Im Falle der Insolvenz oder drohender Insolvenz des Wohnraum- oder Gewerberaummieters sind eine Reihe von Vorschriften aus der Insolvenzordnung zu beachten. LSV kümmert sich konsequent um die wirtschaftlichen Interessen seiner Mandanten. Wir zeigen Ihnen Handlungsmöglichkeiten gegenüber dem insolventen Vertragspartner auf und setzen Ihre Interessen und Rechte gegenüber dem Insolvenzverwalter und anderen beteiligten Dritten (z.B. Untermieter) durch.

Fachübergreifend beraten wir im Wohnungseigentumsrecht und allen sonstigen Angelegenheiten des Immobilienrechts einschließlich des Kaufs und des Verkaufs, der Belastung und Finanzierung von Immobilien.