Alter der Immobilie als Mangel bei Grundstücksgeschäft

Wenn eine Immobilie ca. 2 Jahre älter als zunächst mitgeteilt ist, kann darin ein Mangel der Immobilie mit der Folge einer Schadensersatzverpflichtung des Verkäufers liegen.

Im Rahmen einer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Hamm (Urteil vom 02.03.2017 - 22 U 82/16) entschiedenen Klage wurde der Verkäufer einer Immobilie wegen eines Sachmangels zur Rückabwicklung des Kaufvertrags verurteilt. Das Baujahr war vor Vertragsabschluss mit „1997“ angegeben worden, obwohl das Gebäude von den Eltern der beklagten Verkäuferin Anfang 1995, also zwei Jahre zuvor bezugsfertig gestellt und bezogen worden war. Das Gericht sah in der Angabe des Baujahrs 1997 eine Beschaffenheitsvereinbarung, für die der Gewährleistungsausschluss im notariellen Vertrag nicht gelte und bejahte eine arglistige Täuschung der klagenden Käufer durch die Verkäuferin.

Ein Kommentar von Sven-Ejnar Gregor:

Leidet ein verkauftes Grundstück bzw. eine Immobilie unter Sach- und/oder Rechtsmängeln gerät der Verkäufer bei einer Klage schnell in die Defensive. Dies gilt meist auch dann, wenn er im notariellen Kaufvertrag die Gewährleistung eigentlich ausgeschlossen hatte. Die Gerichte neigen bei Mängeln vom Ergebnis betrachtet im Zweifel zu Entscheidungen zu Lasten des Verkäufers. Die Feststellung eines Mangels durch das Gericht zieht insbesondere für einen privaten Verkäufer im Hinblick auf im Raum stehende 6-stellige Beträge sowie Zinsen bis zum Urteil und Kosten im Fall der Verurteilung schnell wirtschaftlich existenzvernichtende Rechtsfolgen nach sich (wegen Schadensersatz und Rückabwicklung des Vertrags bei Rückzahlung des Kaufpreises nebst Zinsen).

Das Urteil liegt auf der Linie der Gerichte, dass im Rahmen eines Verkaufs vom Verkäufer penibel darauf zu achten ist, dass Angaben zur Kaufsache, selbst wenn sie dem Verkäufer als unerheblich erscheinen, sachlich zutreffend sind. Klassiker in diesem Sinn sind unzutreffende Angaben zu Alter, Flächen, zu Vorschäden sowie dem Verkäufer zwar bekannten, aber dennoch verschwiegenen Mängeln. Dies gilt grundsätzlich auch, wenn solche Angaben vom Makler oder anderen Beteiligten in die Welt gesetzt wurden.