Miete & Corona Virus: Wenn Mieter an Vermieter nicht zahlen

Kündigungsbeschränkung, aber Zahlungsverzug mit Rechtsfolge Schadensersatz

Nach der vom Bundestag am 25. März 2020 und vom Bundesrat am 27. März 2020 für das Miet- und Pachtrecht als bis zum Zahlungszeitraum 30. Juni 2020 befristet geltend beschlossenen Sonderregelung können Vermieter und Verpächter von Wohn- und/oder Gewerberäumen bzw. Grundstücken bei Nichtzahlung der Miete oder Pacht für die Monate April bis Juni 2020 den Vertrag wegen einer Nichtzahlung von Miete oder Pacht nicht außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihnen der Mieter den Zusammenhang einer Nichtzahlung mit den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie glaubhaft gemacht hat.

Begriffe Miete / Pacht

Hierbei sollte von den Vertragsparteien davon ausgegangen werden, dass die Begriffe „Miete“/„Pacht“ auch die Nebenkosten und etwaige Umsatzsteuer mitumfassen.

Diese Regelung (Kündigungsbeschränkung) könnte entsprechend den aktuellen Entwicklungen kurzfristig auf Fälligkeiten bis 30. September 2020 verlängert werden.

Mieter / Pächter bei Nichtzahlung an Vermieter im Zahlungsverzug

Die Zahlungsansprüche des Vermieters/Verpächters an den Mieter/Pächter auf Miete/Pacht bleiben ungekürzt bestehen. Der Mieter erhält durch die am 25. März 2020 als Kündigungsbeschränkung beschlossene Übergangsregelung bis zum 30. Juni 2022 Zeit, sich Liquidität zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen für die betreffenden Monate April 2020 bis Juni 2020 zu verschaffen, ohne eine auf den Zahlungsrückstand dieser Monate bezogene Vermieterkündigung zu riskieren.

Die Miete/Pacht wird - wie bisher - nach dem Vertrag fällig und der Mieter oder Pächter gerät bei nicht rechtzeitiger Zahlung grundsätzlich in Zahlungsverzug. Durch Nichtzahlung und den grundsätzlich eintretenden Zahlungsverzug macht sich der Mieter/Pächter dem Vermieter/Verpächter gegenüber schadensersatzpflichtig. Der Vermieter hat neben seiner Hauptforderung auf Zahlung der Miete/Pacht der Sache nach ab Verzugseintritt Nebenforderungen an den Mieter, wie z.B. auf Zahlung von Verzugszinsen, auf Kostenersatz (Anwalts- und Gerichtskosten) sowie auf Ersatz von weiteren Verzugsschäden. Auch auf eine Mietsicherheit kann der Vermieter zurückgreifen. Dabei läuft der Mieter/Pächter Gefahr, seinen Zahlungsrückstand z.B. im Gewerbebereich mit aktuell 8,12 % p.a. verzinsen und dem Vermieter weitere Kosten erstatten zu müssen und sich Zwangsvollstreckungsmaßnahmen des Vermieters bezüglich der Beitreibung auszusetzen.

Schließung durch Behörde wegen Coronavirus: Anpassung / Wegfall der Geschäftsgrundlage?

Sonderprobleme ergeben sich bei der Rechtsfrage, wie sich eine Einschränkung bzw. ein Ausschluss bei der Nutzbarkeit des Betriebs im Miet-/Pachtobjekts in Folge behördlicher Maßnahmen wegen des Coronavirus COVID-19 SARS-CoV-2 auf die vertraglichen Verpflichtungen zur Zahlung für die Dauer der Schließung auswirken. Ist also vom Mieter für ein aufgrund allgemeiner behördlicher Maßnahmen wegen des Coronavirus geschlossener Betrieb (z.B. ein Geschäft, ein Shop in einem Einkaufscenter, ein Hotel und/oder eine Gaststätte) für die Dauer der Schließung die bisher vereinbarte Miete zu zahlen?  Vom Ausgangspunkt her bleibt der Mieter auch bei einer Schließung rechtlich zur Zahlung verpflichtet.In diesen Konstellationen kommt es stets auf den mietvertraglichen Einzelfall an.

Die Vertragsparteien sollten wegen der vom Ausgangspunkt her bestehenden Zahlungspflicht des Mieters auch bei Schließungen seines Betriebs einvernehmliche vertragliche Lösungen anstreben, anstatt bei laufenden Zinsen von mindestens 8,12 % p.a .eine in der Regel Jahre dauernde Klärung durch die Gerichte abzuwarten. Kommt es durch die Nichtzahlung beim Vermieter zu weiteren Schäden (z.B. durch Verzug des Mieters bedingte Refinanzierungskosten des Vermieters), wird der Mieter zivilrechtlich auch für diese in Anspruch genommen werden können. Hierdurch kann sich ein für den Mieter nur schwer absehbares eigenes Haftungsrisiko aufbauen.

Hierbei müssen die Vertragsparteien darauf achten, ihr Verhandlungsergebnis unter Wahrung der dem Gesetz entsprechenden Schriftform in entsprechenden Nachträgen zum Miet- und/oder Pachtvertrag niederzulegen, um den rechtlichen Bestand eines länger laufenden Mietvertrags nicht zu gefährden.

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